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王实践律师 王实践律师,1985年参加工作,曾攻读法律及生物两个专业,王律师在法律服务中心任主任多年,是民革西安市第六届委员会通讯员暨反映社情民意信息员,是西安市民革社会法制委员会委员,中国国民党革命委员会党员;2012年... 详细>>

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律师姓名:王实践律师

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合同审查

施工合同审查过程的要点分析

  施工合同的审查,是建设方和施工方签订合同之前的必经程序,通过对施工合同的审查,可以发现施工合同中潜在问题,尽可能地减少和避免在履行施工合同的过程中产生不必要的分歧和争议,提高施工合同履约率,即使发生了违约或者有争议的情况,也可以比较顺利地解决问题,减少建设方或施工单位的经济损失。在实践中,大部分的合同审查是为了发现问题并加以修改完善,也有少量的合同审查仅仅是用于为决策提供依据。

  一、审查合同主体是否合法。

  合同主体是否具备签订及履行合同的资格,是合同审查中首先要注意的问题,这涉及到交易是否合法、合同是否有效的问题。

  1、注意合同主体的合法和真实。

  市场经济强调缔约自由,为了追求利润,许多组织采取各种欺诈的手法,制造主体合法、真实的假相,达到签约(欺诈)的目的,严重干扰了市场秩序。虽然,从法律上讲,因该种动机签订的合同无效,而且可以依照相关救济条款进行责任追究。但是同样会给组织带来人力、物力、财力上的重大损失。所以合同主体的合法真实是合同审查的重要项目之一,是关系合同目的能否实现的前提之一。

  另外,还要注意审核或确认负责签订合同的单位或个人是否已取得相应的合法授权,以防止无权代理或超越代理权限订立合同的情形存在。当然,自已一方的主体是否适格(例如不是独立法人、法人名称不对、印章和名称不一致等),也要进行审查,防止所签订的合同无效。严格审查发包人资质等级及履约信用,从事房产开发的企业必须取得相应的资质等级;合同上单位名称是否是全称,单位名称和印章是否一致,单位的地址(包括送达地址)和电话联系方式等信息是否准确;合同签订人员是否具有授权,本人和身份资料是否一致;单位建筑工程联系人员和工程代表是否明确,变更联系人和工程代表,交接程序是否合理安排,代表的权限范围是否明确;单位经营范围是否包括建设工程,合同中是否明确单位经营资格、信用等;合同是否有第三方参与,如果有设计单位、监理单位等第三方参与合同签订或履行过程,对自己的权利义务是否会产生不利影响;

  2、注意合同主体是否具备相关的资质或许可。

  对某些业务领域,按照相关的法律或法规规定,需要合同一方或双方主体必须具备相应的资质或经营许可才可从事。如建设工程设计合同需要国家建设部门核发的设计资质、建设施工合同要求业主有"报建"的整套资料、从事房地产开发业务需要开发资质等。工程来源是否正当(如需要经过招标的是否经过招标),是否需要主管部门的批准手续,工程名称是否规范,工程范围、内容是否清晰;。对实行资质管理或特殊许可的业务,若签约一方不具备相应的从业资质或经营许可,由此所订立的合同一般属于违反国家法律法规的合同。一旦纠纷产生,容易被确认为无效合同。另外采用假的资质进行欺诈也是很常见的。审查相关资质和许可要求审查者深入了解相关专业知识。

   3、注意对资信能力、业绩、人员等进行审查。

  一个组织的资信能力是影响其履约能力的重要因素,一个规模较大、信誉良好、业绩出色的组织同样有可能因为资金周转的问题而影响其具体项目的操作,从而可能造成缔约方的损失,轻则延误履行期限,重则违约不能履行。因此,一般重大工程项目、重要项目或者较大额度的采购等合同,一般要求对方出具履约保证金函,这样才能从资信上促进对方积极履约。另外在后期质量保证期内,要求对方出具质保金保函也是可行的方法之一,但一般只适用于较大工程项目,涉及金额较多。另外,过往业绩和人员素质也是缔约目的实现的保障之一,对业绩和人员的资料审查应该列入合同关键审查项目之一。审查施工合同对方当事人是否取得了建筑法律或行政法规要求的资质,是否具备相应的工程造价所要求的施工企业法人资质等级。审查时主要看其是否持有国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照,是否持有建设行政主管机关颁发的资质证书,对于不具备相应资质、资格的施工企业应该拒绝,以免合同无效,造成经济损失。还要审查施工当事人的设备、技术水平、经营范围、履约能力、信誉等情况,加以调查核实。

  二、审查合同条款是否完备。

  应按照合同的性质,依据相应的法律法规的规定对合同条款进行认真审查,确定合同条款有无遗漏,各条款内容是否具体、明确、切实可行。避免因合同条款不全和过于简单、抽象、原则,给履行带来困难,为以后发生纠纷埋下种子。

  例如:相对于合同主体、标的、技术标准等重要合同内容来说,有些合同内容很容易被忽视,甚至在合同中完全没有体现,如不可抗力、合同保密、技术开发、质量保证等等,其实从合同履行的可行性上来说,这些也是极其重要的,例如在工程建设合同中,不可抗力发生的机率就非常之高,而因此损失的承担是一个需要严格界定,而又没有相关统一标准的,容易产生纠纷的内容之一,因此对其进行周密的预计,和详细的规定也就成为提高合同可行性的需要了。同样道理合同保密、质量保证、技术开发等内容虽然不和合同标的直接发生联系,但是却是有违缔约目的的内容,需要从缔约目的和后期利益的角度对其相关条款加以重视和完善。

   三、审查合同内容是否完备

   1、审查合同权利义务,确定权利义务条款是否完整、将来能够实现。首先审查合同中规定的己方的义务实现是否存在障碍,有无依赖外界因素的情况,在需要对方配合的情况下,配合的程序是否已经列明;其次审查己方的权利(主要是付款)是否包含条件,付款的依据是否清晰,是按进度、按工程量还是一次性支付;付款是否具有确定性,是否附加了条件和期限,是否受到外界影响,是否受到对方或第三方前置行为的影响,是否设置了不合理的付款条件,多个付款条款是否有矛盾等;对施工合同条款中的数量表述一定要明确具体,切忌模糊不清。而且要明确计量单位和计量方法。如承包工程面积要写清楚是建筑面积还是使用面积,土方体积是松土体积还是压实体积,这对单位造价包干工程的总造价就有很大的影响。计量方法、计量单位的使用要符合规定,以免双方发生争议。必要时要明确规定工程数量的正负尾数,如土方工程。

   2、工程量条款的审查,审查工程量的确定、确认方法,工程量调整依据是否约定。工程量的计算方法是否科学,有关工程量的报告材料如何编写、提交、确认等内容是否具有可操作性,遇到超出设计范围、变更施工范围、返工等情况如何计算工程量是否有约定,工程量的核定期限是否细致、明确;

  3、工程质量约定的审查。审查工程质量的确定、确认方法程序。关于工程质量有无明晰的标准,验收范围(如验收依据、设计任务书、设计施工图、技术说明、验收规范等)有无书面的双方签字确认的质量标准细则,质量的实现有无障碍,验收的主体是否合适,验收的期限、程序设计是否合理,如何提出质量异议、如何磋商、处理等;质量争议的处理方式及违约责任是否约定;工程质量保修范围、保修期和保修金的规定等;施工合同中的质量条款是合同中最为复杂的条款和最容易产生纠纷的条款之一。不同的工程质量对工程造价有很大的影响。工程质量一定明确质量标准,是否符合国家颁发的施工质量标准,工程质量要求合格,还是优良。是否要创奖杯,是钱江杯还是鲁班奖等,这些都要写明白。虽然质决定价,但反过来,建设方出了一定的价就应该得到相对应的质。质量标准、质量争议的处理方式和质量违约责任;

  4、工程期限的约定的审查。工程期限包括计划开工日、实际开工日、计划完工日、实际完工日、计划竣工日和实际竣工日等的确认程序和时间限制是否明确;工程有无阶段工期的要求;是否有工期顺延的情况,如何提出、确认;工期延误、延期竣工造成的责任承担;审查施工合同的履行期限,分期形象进度和总履行期限都要写清楚,是从公历几时开始到公历几时结束,不要笼统的写多少天。因为这涉及到工程形象进度款支付及工程款最终结算时间,从而影响到支付工程款的时间价值(利息)及工期索赔,最终影响到工程造价。合同工期的定义(合同范围内工程完工工期、总承包工程开工至整体竣工验收的工期);计划开工日、实际开工日、计划完工日、实际完工日、计划竣工日和实际竣工日的定义、确认程序和时限;工程阶段工期要求;工期顺延的条件和确认程序;工期延误、逾期竣工的违约责任及赔偿范围。

   5、工程价款支付条款审查。合同价款是暂定价、固定单价还是固定总价。工程价款支付方式(如按月支付、分段结算、一次性结算)中相关依据是否科学、可行,具有操作性;工程价款计量如何进行,程序如何安排,拖延支付惩罚措施是否明确;工程价款支付是否存在不确定性,是否有批准、前置或其他任何形式的弹性条款存在;另外还要审查竣工结算的前提条件。如结算的条件、依据、结算的期限、程序、审核,逾期审核的责任等;施工合同中的价款应是审查中的重中之重。首先要审查工程造价是否合法,是否公平合理,如果工程造价明显偏高或不合法,一定要指出来并提出修改意见。主要审查施工企业保证金等是否符合法定数额,工程预付款数目是否合理,施工进度款支付数额、日期是否合理,维修保证金是否合规。另外工程价格一定要符合国家有关规定,应公平合理。要明确计算方法(如按什么定额计算),货币种类,支付时间和方式。合同价款的性质(暂定价或可调价、固定单价或固定总价);价款的调整条件和方法;价款调整的依据;固定总价时的包干范围和风险包干系数;固定单价时的工程量调整依据、计量方法及适用单价;

  6、工程施工条件条款审查。工程准备工作如何开展、设备材料如何安排、设备材料如何采购检验、现场工作如何组织、安全施工由谁保障、场地通行通水通电如何保证,协助工作是否需要等等;

  7、工程变更、设计修改、方案变更、材料更换、其他临时修改的双方交换意见的程序、费用等内容的约定是否合理;工程签证的条件、形式、确认程序及作为结算依据的必要条件;

  工程签证的条件、形式、确认程序及作为结算依据的必要条件;工程变更、设计修改、方案变更、材料代用、合理化建议的处理程序、责任、费用承担及价款结算;阶段性工程技术档案资料的收集整理及提供;

  8、已完成工程的保护、竣工验收的性质和程序,竣工资料的内容、份数、提交时限和逾期提交的责任,竣工资料、竣工验收资料的备案;

   9、合同提前终止、解除条件、确认和后续处理程序的审查。合同终止、解除情况下已经完成的工作量、工程质量如何审查确认;已购买材料设备的处理,工程资料的编制与移交的时限和程序;已完成工程与未完成工程的技术衔接和处理;合同终止、解除或者符合约定交付工程时的撤场时限、确认程序;考虑合同订立后的可变更可能。

  10、施工合同中违约责任条款的审查。施工合同中违约责任与义务要相对应,应符合法律法规规定,约定的违约金和赔偿金的数额不得高于或者低于法律法规规定的比例幅度或限额。特别对违约责任条款中的索赔条款,一定要审查清楚索赔的范围,条件,时间,以及索赔费用的计算方式、标准,因为这对工程造价控制有较大的影响。

  11、争议解决途径的审查。一旦发生争议,如何处理,索赔需要哪些文件,形式和程序怎么规定;如何通过法律途径解决,是仲裁还是起诉到法院,是原告所在地法院还是被告所在地法院等等;注意考虑合同纠纷发生的可能。)审查施工合同解决争议的条款时要注意:尽量选择双方协商,协商不成时申请仲裁或诉讼。选择仲裁时必须写明仲裁机构和仲裁地点,仲裁地点或法院尽量选择就近建设方的地方,这样可以节约解决争议费用,从而控制工程总费用支出。

  12、审查各阶段应提供的书面报告、材料准备条款。施工前、施工过程中、竣工结算时需要哪些材料,如何编排目录,如何提交、确认,如何联系、通知等,如验收材料、竣工材料、结算材料等;是否需要阶段性工程技术资料,如何整理收集、提供和确认。

  四、审查合同签订的手续和形式是否完备。

   审查合同是否完备应从以下几点进行审查:

  1、审查合同是否需要经过有关机关批准或登记,如需经批准或登记,是否履行了批准或登记手续。

  2、如果合同中约定须经公证后合同方能生效,应审查合同是否经过公证机关公证。

  3、如果合同附有生效期限,应审查期限是否届至。

   4、如果合同约定第三人为保证人的,应审查是否有保证人的签名或盖章,采用抵押方式担保的,如果法律规定或合同约定必须办理抵押物登记的,应审查是否办理了登记手续;采用质押担保方式的,应按照合同中约定的质物交付时间,审查当事人是否按时履行了质物交付的法定手续。

   5、审查合同双方当事人是否在合同上签字或盖章。

  6、尽量使用《建设工程施工合同示范文本》,确保双方权利义务平衡;审查合同份数,是否盖骑缝章,页码是否连续,是否为合同原件等;对施工合同形式的审查,建设工程施工合同一定要采用书面合同。如果建设行政主管机关制定了相应的合同范本,最好按合同示范文本签订施工合同。

  7、审查合同是否需要有关机关批准或者登记备案,合同是否完备、严密,合同文本是否规范、准确。如果是涉外施工合同,合同形式要符合国际法规和国际惯例,签订的涉外施工合同特别是造价方面需要注意不同国家语言文字在价格数值、币种表述上的差别。

  施工合同都难以做到十分详尽,完美,做到未雨绸缪,起草或审核合同时,对影响合同变动的因素考虑得越周密细致,就越能避免纠纷,当事人的合同权益也就越容易得到保障。



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